「築40年以上経っている実家を、そろそろ何とかしたい」

「中古住宅を購入したいけど、築年数が古いのが気になる」

「そもそも、そんなに古い家をリノベーションしても大丈夫？」

そんな疑問をお持ちではありませんか？

住宅は、築年数が経過するほどさまざまな部分に劣化が生じます。

しかし、築40年だからといって、リノベーションを諦める必要はありません。

建物の状態によっては、今ある住まいを活かしながら、間取りやデザイン、住宅性能を大きく改善することができます。

今回は、築40年以上の住宅をリノベーションする際に知っておきたい判断基準や注意点を、
山口県でリノベーションを手がける4RDesignが解説します。

築40年の家でもリノベーションはできる？

結論からお伝えすると、築40年の家でもリノベーションは十分に検討できます。

ただし、すべての住宅が同じ条件でリノベーションできるわけではありません。

大切なのは、築年数そのものではなく、現在の建物がどのような状態にあるかということです。

例えば、築40年でも定期的にメンテナンスされてきた住宅と、長年空き家になっていた住宅では、
建物の状態が大きく異なる場合があります。

また、同じ築年数でも、木造・鉄骨造などの構造や、過去の増改築の内容によって、できる工事は変わります。

まずは建物の現状を把握し、どこを残せるのか、どこを補修・補強する必要があるのかを確認することが大切です。

築40年の家で確認したい5つのポイント

築年数の古い住宅をリノベーションする際には、特に次の5つのポイントを確認しておきたいところです。

① 基礎や柱など、建物の構造は健全か

住宅を長く使い続けるためには、見た目だけでなく、建物を支える構造部分の状態が重要です。

特に木造住宅では、次のような部分を確認する必要があります。

• 基礎に大きなひび割れや損傷がないか
• 柱や土台に腐食が発生していないか
• シロアリによる被害がないか
• 建物に著しい傾きや変形がないか

例えば、壁紙や床材がきれいでも、その下にある木材が傷んでいるケースがあります。

こうした部分は、普段の生活ではなかなか気づけません。

リノベーションでは既存の壁や床を解体することも多く、その過程で初めて劣化が判明する場合もあります。

だからこそ、計画段階で可能な範囲の調査を行い、見えない部分の補修に備えておくことが大切です。

② 耐震性能に問題はないか

築40年の住宅を検討するうえで、特に気になるのが耐震性能です。

日本の住宅の耐震基準は、1981年6月に大きく改正されました。

一般的に、この改正前の基準を「旧耐震基準」、改正後の基準を「新耐震基準」と呼びます。

2026年時点で築40年の住宅は、1986年頃に建てられたことになります。

そのため、新耐震基準に基づいて建てられた住宅が多いと考えられます。

ただし、新耐震基準だからといって、必ずしも十分な耐震性能が確保されているとは限りません。

木造住宅では2000年にも基準が見直され、柱と梁などの接合部や耐力壁の配置に関する規定が明確化されました。

築40年前後の木造住宅では、こうした点も踏まえ、必要に応じて耐震診断や補強工事を検討することが重要です。

また、間取りを変更するために壁を取り払う場合には、建物の耐震性能を損なわないよう、慎重な設計が求められます。

※参考：国土交通省「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法」

③ 雨漏りやシロアリなどの被害はないか

築年数の古い住宅では、長年の雨風による劣化にも注意が必要です。

例えば、屋根や外壁から雨水が浸入すると、壁の内部や柱などが傷んでしまうことがあります。

また、湿気が多い床下では、シロアリ被害や木材の腐食が進行している可能性もあります。

もちろん、こうした問題が見つかったからといって、必ずしもリノベーションが不可能になるわけではありません。

被害の範囲によっては、傷んだ木材の交換や補強、防水工事などによって対応できる場合もあります。

ただし、被害が広範囲に及んでいる場合には、補修費用が大きくなることも考えられます。

表面をきれいにするだけでなく、住まいの寿命に関わる部分をしっかり確認することが重要です。

④ 断熱性能は十分か

築40年前後の住宅では、現在の住宅と比較して断熱性能が低い場合があります。

「冬は足元が冷たい」

「暖房をつけても部屋がなかなか暖まらない」

「夏は2階が暑くて過ごしにくい」

こうしたお悩みの原因のひとつに、住まいの断熱性能が関係しているかもしれません。

古い住宅では、壁や床、天井に十分な断熱材が施工されていなかったり、窓から熱が出入りしやすかったりすることがあります。

そこで、リノベーションとあわせて断熱改修を行うのもひとつの方法です。

窓の交換や内窓の設置、床・壁・天井への断熱材の施工など、建物の状態や予算に合わせて改善方法を検討できます。

せっかく間取りや内装を新しくするのであれば、見た目だけでなく、夏も冬も快適に過ごせる住まいを目指したいですね。

⑤ リノベーションの費用は予算に合うか

築40年の住宅をリノベーションする場合、工事費用は建物の状態や改修範囲によって大きく変わります。

例えば、キッチンや浴室などの設備交換を中心とした工事と、間取り変更・断熱改修・耐震補強まで行う工事では、必要な費用が異なります。

また、築年数の古い住宅では、解体後に想定外の劣化が見つかる可能性もあります。

そのため、予算を考える際には、設備や内装にかかる費用だけでなく、補修・補強工事に必要な費用や、予備費も見込んでおくことが大切です。

大切なのは、限られた予算の中で何を優先するかということ。

これから長く暮らすために必要な性能を確保したうえで、間取りやデザインにどこまでこだわるのか。

優先順位を整理することで、自分たちに合ったリノベーション計画が見えてきます。

築40年の家は、建て替えた方がいい？

リノベーションを検討する際、よく比較されるのが「建て替え」という選択肢です。

どちらが適しているかは、建物の状態や希望する暮らし方、予算によって変わります。

例えば、構造部分の状態が良く、既存の建物を活かせる場合には、リノベーションが有力な選択肢になります。

一方、建物全体の劣化が著しい場合や、大幅な間取り変更・性能向上を実現するために大規模な工事が必要な場合には、建て替えの方が適していることもあります。

また、リノベーションだからといって、必ず新築より安くなるとは限りません。

建物の状態によっては、補修や補強に多くの費用が必要になるケースもあります。

そのため、リノベーションありきで考えるのではなく、建物の状態と希望する暮らしを照らし合わせて判断することをおすすめします。

なお、2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建て住宅などで主要構造部の大規模な修繕・模様替えを行う場合、原則として建築確認手続きが必要になりました。計画する工事の内容によって必要な手続きが異なるため、事前の確認も重要です。

実際に、築55年の住宅をリノベーションしました

ここまで築40年の住宅についてお話ししてきましたが、4RDesignでは、それ以上に築年数が経過した住宅のリノベーションも手がけています。

そのひとつが、山口市で施工した築55年の平屋住宅です。

こちらは、中古住宅を購入されたご夫婦が、これからの暮らしに合わせてフルリノベーションを行った事例です。

購入された住宅は、約15年間空き家になっていた建物。

床・壁・天井に断熱材が入っていない状態でしたが、構造補強や断熱改修を行い、住まいの性能を見直しました。

さらに、間取りや内装もご夫婦の好みに合わせて再構成。

長年使われていなかった住宅が、自分たちらしい暮らしを楽しむ住まいへと生まれ変わりました。

築年数だけを見ると、購入をためらってしまうような住宅でも、その建物が持つ可能性を見極めることで、新しい暮らしの選択肢になることがあります。

【関連施工事例】

築55年・15年空き家・非断熱…“絶望的な物件”が、快適な理想の暮らしに変わるまで

築40年の家は、あと何年住める？

「リノベーションしたとしても、あと何年住めるの？」

これも気になるポイントではないでしょうか。

残念ながら、築年数だけで住宅の残りの寿命を判断することはできません。

建物の構造や劣化状況、過去のメンテナンス履歴、これから行う工事の内容などによって、住み続けられる期間は変わります。

大切なのは、現在の建物の状態を把握し、これからの暮らしに必要な補修や性能向上を検討することです。

例えば、家族構成の変化に合わせて間取りを整えたり、老後を見据えて段差を減らしたり。

単に古い部分を新しくするだけではなく、これからの生活を考えて住まいを整えることも、
リノベーションの大きな魅力です。

まとめ｜築年数だけで、住まいの可能性を決めないでほしい。

築40年の家だから、もう古い。

築50年だから、建て替えるしかない。

そんなふうに考えてしまう方もいらっしゃるかもしれません。

でも、住宅の価値は築年数だけでは決まりません。

長年暮らしてきた家には、家族の思い出があったり、愛着のある柱や梁があったり、その場所でしか得られない魅力が残っていることもあります。

一方で、古い建物を活かすためには、構造や住宅性能、工事費用など、現実的な問題にもしっかり向き合う必要があります。

残せるものは活かし、変えるべきところは変える。

それが、私たち4RDesignの考えるリノベーションです。

「この家、まだ住めるのかな？」

「リノベーションと建て替え、どちらがいいんだろう？」

そんな疑問をお持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください。

山口市・防府市を拠点に、山口県内の住まいづくりをお手伝いする4RDesignが、建物の状態やこれからの暮らしについて、一緒に考えます。

まだ具体的な計画が決まっていなくても大丈夫です。

これからの人生を、ちょっと楽しく。

そんな住まいづくりの第一歩を、一緒に考えてみませんか？

【4RDesign｜リノベーション無料相談はこちら】